上海房市新规发布，现房定金上限设为3%，立即执行

• 2026-09-29
• 新闻动态

各位记者报道，9月28日，上海市相关部门联合推出了新的实施细则，以贯彻国家对商品住房销售制度的改革要求。这些部门包括上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局和上海金融监管局。新的政策从预售资金的监管、现房销售的规范、金融支持、土地供应的管理等多个方面入手，力求实现房地产发展的新模式。这一新政将于2026年9月28日生效，标志着继北京之后，上海作为一线城市在楼市销售制度的细化方面再度迈出重要一步。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次新规与北京的改革措施非常相似，彰显了国内一线城市在落实国家房地产三项基础制度方面的协调一致。这一行动也反映出各地区在政策落地时对具体情况的灵活调整，使得政策与市场特征相更加贴合。对于新规而言，京沪两地的政策核心在国家层面保持高度一致，主要的细节在于针对市场特色的优化。

在新政中，对新房预售管理进行了严格控制，执行全程监管的预售资金管理。根据政策规定，自2026年8月28日起，新的商品住房项目在申请预售时，单体建筑需完成主体结构封顶后，项目通过综合竣工验收后方能解除资金监管。未来，上海还将推出专门的预售资金监管规范，以进一步细化实施标准。

这一政策的关键之一是对在建设中的项目采取分层管理，以缓和新旧政策之间的转变。对于在2026年8月28日之前已取得或部分取得建设工程规划许可证但尚未获得预售许可的项目，旧有的预售条件和资金监管政策依然继续适用。对于2026年8月28日及之前已获得土地但尚未获得规划许可证的项目，原则上需遵照新规执行，但若项目能确保按时交付，还有可能在2027年底之前依旧按旧规预售。

在现房销售方面，上海首次明确了实操细则，优先进行现房销售，并要求在土地出让公告中提前说明现房销售的相关要求。房企在完成首次登记、得到相应备案并确保房源没有抵押等负担后，方可启动现房销售。新规中规定，企业在取得建筑工程施工许可证后，可与购房者签署定金合同，定金上限被设定为购房总价的3%。与北京的1%相比，上海的比例稍作放宽，以更好地适应当地的市场特征，考量到买卖双方的权益。

中原地产市场分析师卢文曦指出，这次《实施意见》的主要价值在于为市场与行业预期的稳定提供保障。最近，上海的土地拍卖市场呈现出一定的谨慎态度，房企因新规尚未明确，难以评估项目收益，从而降低了拿地的意愿。随着细化政策的推出，市场参与者的选择范围得以扩大，企业可继续选择预售或现售的方式，以提升开发效率。

在金融方面，此次改革也带来了重大变化，全面推行房地产项目的主办银行制度，确保资金的封闭监管。自2026年8月28日起，新签借款合同的项目需由专属主办银行进行管理，所有资金都需通过设定的专用账户进行处理。新规还明确，取得预售许可证后，需完成竣工备案才能放款，这在根本上减少了交付风险。